La banca vende pisos a precios de hace cinco años

MADRID.-  Emilio Botín, Francisco González, Isidre Fainé, Miguel Blesa, o Ana Patricia Botín, entre otros, se han convertido en los nuevos 'reyes del ladrillo' español. Las entidades financieras se han quedado con infinidad de inmuebles procedentes de ejecuciones de hipotecas o de promotores que no pueden hacer frente a los pagos de sus préstamos. Ahora, bancos y cajas se han puesto manos a la obra para dar salida a esos activos, y lo hacen fichando a profesionales del sector, desempolvando sus viejas sociedades inmobiliarias o creando otras nuevas, y poniendo en marcha atractivas ofertas para empleados y clientes. Además, juegan con ventaja, porque aportan al negocio lo que más falta le hace en estos momentos: facilidades crediticias para animar las compras.

Los nuevos 'reyes del ladrillo'.

Cambio de guión

Y es que la congelación de las ventas de viviendas, y el cese de la entrada de liquidez ha colocado en la picota a grandes, medianas y pequeñas inmobiliarias, que han debido cortar de raíz la construcción de obra nueva —apenas se empieza un tercio del número de casas que se construía hace unos años—, y han tenido que recurrir a las entidades financieras en busca de auxilio. La banca ha restringido el crédito, pero está optando por comprar los activos de las empresas asfixiadas, convirtiéndose en la mayor inmobiliaria del país, con activos que superan los 7.800 millones de euros.

Adquirir estos activos sirve a bancos y cajas "para no ejecutar hipotecas o acudir a concursos de acreedores en proceso, que habrían afectado a sus balances y cuentas de resultados", explica Luis Corral, consejero delegado de Foro. La teoría es que resulta mejor prevenir y quedarse con activos ajenos a la actividad del banco, que no cobrar o no saber cuándo van a hacerlo, e incrementar los ratios de morosidad y sus correspondientes provisiones.

Además, ser el principal acreedor de las inmobiliarias ha permitido a la banca quedarse con activos a muy buen precio. En la mayoría de los casos, se trata de casas y solares urbanos o en trámites para serlo, pero también hay oficinas, centros comerciales y naves industriales, que se han canjeado a los promotores por su deuda con descuentos que superan el 10% de lo que estos pagaron. Esto permite a bancos y cajas ofrecer a sus clientes y trabajadores precios mucho más competitivos. Eso sí, "todos huyen de promociones en curso o paradas, porque les tocaría asumir los riesgos de un promotor frente a los clientes, como el seguro decenal", afirma Mikel Echevarren, consejero delegado de la consultora Irea.

Rebajas para privilegiados

El Santander, que hasta el pasado septiembre había 'engullido' 2.700 millones de euros en inmuebles, fue el pionero en esto de las 'rebajas inmobiliarias de la banca'. A principios de año, la entidad que preside Emilio Botín lanzaba la sociedad Altamira Real Estate, encargada de comercializar todas sus promociones residenciales. Su primera iniciativa, la campaña "Una oportunidad como una casa", que puso sobre la mesa 1.100 viviendas de obra nueva repartidas por toda España con descuentos de hasta el 25% sobre el precio de mercado. El inconveniente, que la oferta se limitaba a los empleados, prejubilados y jubilados del banco, y a sus hijos. No obstante, el Santander asegura que está prevista la progresiva extensión de esta iniciativa a trabajadores de otros países, y al público en general.

Siguiendo la estela de su padre, y atendiendo a la solicitud de su sindicato, la presidenta de Banesto ha puesto en marcha el portal Banesto Vivienda, en el que ofrece a su plantilla parte de su cartera inmobiliaria —valorada en 1.134 millones—, también con descuentos.

Otro que ha pensado en sus empleados es Banco Sabadell que, a través de su sociedad Solvia Gestión Inmobiliaria, dispone de 67 proyectos con un valor de tasación de 883 millones. La mayoría son solares, pero también hay promociones residenciales; y una de ellas, compuesta por 65 viviendas, está a la venta para su nómina con rebajas del 25%.

Bankinter, por su parte, ha incorporado a su balance activos inmobiliarios por un valor cercano a los 60 millones de euros. Una cifra que la entidad considera "simbólica", si se compara con las de otras entidades. Por ese motivo, asegura que no tiene pensado "crear ninguna estructura para comercializarlos". Pero sí ha habilitado la web 'Activos Adjudicados' dentro de la intranet del banco, donde ofrece estos inmuebles a empleados y familiares con un 20% de descuento.

Pensando en el cliente

Quien sí parece haberse acordado del españolito de a pie es Caixa Catalunya. La segunda caja catalana ha puesto a la venta 3.000 pisos con rebajas de hasta el 30% a través de su inmobiliaria Procam, ofreciendo "soluciones hipotecarias especiales" en el caso de adquirir uno de ellos. Esta iniciativa se suma a su 'Plan anticrisis', al que ya se han acogido 6.000 familias, y que propone desde reducciones de las cuotas hipotecarias durante tres años, hasta el alargamiento del plazo de la hipoteca, e incluso la transformación del crédito para la adquisición de vivienda en un alquiler.

Bancaja Habitat, división inmobiliaria de la entidad valenciana, propone la campaña "La amistad es lo segundo", a través de la cual ofrece tres viviendas 'chollo' cada semana. También tiene promociones "kilómetro cero"; una selección de casas de segunda mano, "que no han sido usadas, y con todas las ventajas de las de obra nueva", dicen.

Con el fin de sacar al mercado rápidamente en torno a 475 inmuebles, la Caja de Ahorros del Mediterráneo ha creado Oportunidades Inmobiliarias CAM. Además de un "precio ventajoso", con descuentos del 20%, la caja levantina ofrece al cliente financiación hasta el 100%, y ha preparado un portal de subastas permanente "para comercializar más ágilmente".

También oferta condiciones más interesantes de financiación para sus pisos en cartera Caixa Terrassa, que compró inmuebles por valor de 150 millones en 2008 para liquidar deudas de promotores y particulares, y que prevé seguir haciéndolo este año.

Sin embargo, la estrategia de las cajas pasa por un proyecto mucho más ambicioso: la creación de una única firma inmobiliaria que gestione conjuntamente los activos de todas ellas. La propuesta llega de manos del grupo Ahorro Corporación, participado por las cajas, y debe ser estudiada por las entidades.

Apuesta por el ladrillo

En general, todas las entidades financieras nacionales están apostando por el ladrillo, en lo que ya se considera una vuelta al pasado. Y es que, hace una década, las principales inmobiliarias estaban en manos de la banca, pero en pleno boom del ladrillo se deshizo de ellas vendiéndolas con importantes plusvalías a los promotores, o sacándolas a Bolsa.

Hoy, BBVA —que en 2008 destinó 629 millones a la compra de inmuebles de las promotoras de las que es acreedor— saca brillo a Anida, y lo propio hacen La Caixa con Servihabitat, Caja Madrid con Cismisa, Bancaja con Bancaja Habitat, o Caixa Catalunya con Procam. Todas ellas han tenido que dotar de más recursos a sus respectivas sociedades de gestión inmobiliaria para poder dar salida al nuevo e importante volumen de inmuebles.

No obstante, algunas de ellas aún se están planteando la estrategia a seguir. Es el caso del Popular, que intenta revitalizar Aliseda con el fichaje de Pedro Javier Rodera, ex consejero delegado de Reyal Urbis. De él depende el diseño de la táctica de la entidad, que tiene activos por valor de 1.400 millones de euros.

Unicaja también afirma que "está estudiando distintas vías" para sacar al mercado su bolsa inmobiliaria.

Una batalla desigual

Y esto sólo es el principio de una batalla que las inmobiliarias tienen perdida de antemano. La banca tiene cogida la sartén por el mango, puesto que en su mano está la posibilidad de abrir o cerrar el grifo del crédito, tanto a promotores como a compradores. Por eso son muchos los profesionales que hablan de "competencia desleal". De hecho, se quejan de que en más de una promoción se han dado casos de bajas que suponen el 70% de las preventas por culpa de la falta de financiación al cliente.

En cuanto a las rebajas, el límite para el promotor "está en la deuda que mantiene con la entidad financiera", afirma Echevarren. Y hay que tener en cuenta que "entre el 80% y el 85% del precio de venta de una vivienda es la hipoteca que el promotor tiene con el banco", explica este experto. Por lo que, en su opinión, lo máximo que puede rebajar es el 15% o el 20%, y eso "ya se está haciendo", asegura.

Las entidades financieras, sin embargo, pueden ir más allá. "Vuelven a tasar el inmueble 'a efectos de liquidación inmediata', rebajando su precio por esa inmediatez —explica Echevarren—. Por lo que en muchas ocasiones compran a precios por debajo de la deuda de la promotora, ampliando aún más su margen de maniobra respecto al cliente final", asegura este experto. Y Corral añade un factor más que juega en contra del empresario inmobiliario, y es "la imposibilidad de vender a menor importe una promoción que está comercializada en parte a precios de años anteriores", puesto que se le echarían encima los clientes que ya han comprado.

Mientras tanto, los promotores han multiplicado los descuentos en ferias y subastas inmobiliarias, pero la falta de crédito impide al ciudadano aprovechar estas oportunidades. El presidente de la patronal nacional, José Manuel Galindo, ha advertido de que si los compradores no obtienen financiación, se seguirán frenando las ventas, lo que acabará provocando "dificultades temporales de liquidez" para las empresas, si no la quiebra.

De momento, el número de refinanciaciones de deudas sigue creciendo entre las promotoras inmobiliarias, y con él, el peso del ladrillo en el mundo financiero, y se hacen apuestas sobre quién será el próximo en declararse en concurso de acreedores.