¿No es suficiente el patrimonio público de suelo para construir VPO?

MADRID.-  En la pasada legislatura, el Estado liberó más de 22 millones de metros cuadrados de suelo público para el planeamiento y construcción de unos 67.000 pisos con algún tipo de protección, así como equipamientos sociales, pero estas cifras aún están muy lejos de las promesas electorales del PSOE de construir 1,5 millones de VPO en diez años (150.000 anuales).

Terrenos de la Operación Campamento (Madrid).

Y es que, según la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, "el suelo público no es suficiente para cumplir los ambiciosos planes del Ejecutivo". Al menos ésta es la explicación que ha ofrecido para justificar la decisión de invertir 300 millones de euros de las arcas públicas en la compra de terrenos privados para levantar VPO. Una elección que también responde, según Corredor, a la oportunidad de "aprovechar una coyuntura económica en la que los precios están claramente a la baja".

La oposición le echa en cara, sin embargo, el enorme stock de viviendas sin vender, que la propia ministra ha valorado en 800.000 unidades, así como la idoneidad o no de invertir dinero público en este proyecto cuando las cifras macroeconómicas han obligado al propio Zapatero a reconocer que "estamos en crisis".

Los expertos opinan que se opta por los suelos privados porque se pretende acelerar la puesta en el mercado de las viviendas, una idea que afianza la propia ministra al afirmar que en la elección de los solares privados se priorizará "el que tenga mejor disponibilidad para construir lo más rápido posible". De por sí, el proceso de construcción en un terreno apto y preparado para levantar VPO suele durar un mínimo de 2-3 años, más largo y tedioso aún es el proceso necesario para desafectar suelos públicos.

La complejidad del proceso

Cuando el propietario estatal decide que ya no necesita unos terrenos, los desafecta, pero eso no significa que en ellos se puedan construir viviendas inmediatamente. Antes hay que solicitar al ayuntamiento correspondiente una modificación del plan urbanístico de la ciudad, que en los casos más complejos deberá recibir el visto bueno de la comunidad autónoma, nos explica Lucio Rivas, director de Urbe Asesores Jurídicos. Y es que, aunque el Estado decida destinar suelo para construir pisos sociales, la última palabra la tienen las administraciones municipales y regionales, que poseen las competencias en materia urbanística.

Además, hay que tener en cuenta que la legislación vigente permite a los antiguos propietarios de solares que fueron expropiados en su día por el Estado para levantar, por ejemplo, un cuartel o una estación, reclamar una compensación si se cambia el uso del suelo. Eso sí, la Ley del Suelo aprobada en 2007 sólo permite esta reclamación si el periodo transcurrido entre la expropiación y la desafectación no supera los 8 años, puntualiza Rivas.

Los grandes terratenientes

El Ministerio de Defensa es el principal propietario de suelo del país. La drástica reducción del tamaño del Ejército ha hecho que muchos cuarteles hayan cerrado sus puertas en las últimas dos décadas, y sus solares estén disponibles para la construcción de equipamientos o viviendas. Pese a que, al comienzo de la pasada legislatura, el entonces titular de esta cartera, José Bono, se mostraba reacio a "financiar" el programa de Vivienda a costa del "presupuesto de armamento", este departamento es el que más superficie ha liberado en los últimos años. Desde 2004, Defensa ha desafectado unos 9 millones de metros cuadrados de suelo, que permitirán construir más de 31.500 nuevas viviendas, de las que dos terceras partes estarán sometidas a algún tipo de régimen de protección social.

El último terreno aportado por la cartera que ahora dirije Carme Chacón se ubica en el centro urbano de Ciudad Real, ocupa 8.000 metros cuadrados, y permitirá la construcción de 194 VPO. Pero el desarrollo más importante que se llevará a cabo en suelo del Ejército es la denominada Operación Campamento, en Madrid, que prevé la edificación de 22.000 viviendas (10.700 protegidas) sobre 274.506 metros cuadrados. El acuerdo definitivo para la venta de estos terrenos se firmó en 2005, y la Comunidad de Madrid pagó 33 millones de euros por ellos. No obstante, este proyecto colea desde 1989, fecha en la que el entonces presidente madrileño, Joaquín Leguina, 'soñaba' con crear lo que él denominaba la "Castellana del Sur", un gran bulevar que uniría Aluche y Alcorcón, después de derribar los cuarteles. Hoy por hoy, sólo se han derribado algunos edificios.

Los ministerios de Fomento e Interior también se han sumado a la iniciativa del Estado de sacar suelo público para VPO. En los últimos dos años, Fomento ha liberado 1,7 millones de metros cuadrados, que servirán para construir 6.781 viviendas sociales, y tiene previsto ceder suelo para otras 6.000. Interior, por su parte, contaba a finales de 2007 con 9.839 metros cuadrados desafectados, para levantar 56 pisos con algún tipo de protección.

Distinto es el caso de Adif (antigua Renfe), el otro organismo estatal con mayor patrimonio. Pese a que en el año 2000 la compañía ferroviaria gastó casi un millón de euros para inventariar sus terrenos, éste es uno de los secretos mejor guardados. Lo único que hemos podido conseguir son los datos proporcionados en 1999 por su Unidad de Patrimonio y Urbanismo, que cifraba en 48 millones los metros cuadrados susceptibles de ser urbanizados.

Hoy por hoy, este organismo asegura que "no hacen desafectaciones de carácter general", es decir, que esperan a que el planeamiento urbanístico de una ciudad estipule la necesidad de unos terrenos procedentes de su patrimonio en desuso, y después se inicia el proceso de desafectación habitual que hemos explicado antes, para proceder posteriormente a la subasta o concurso público del suelo.

Pero no siempre fue así. La antigua Red de Ferrocarriles Españoles apostaba por la comercialización directa a través de empresas mixtas con constructoras e inmobiliarias. El terreno desafectado se sacaba a concurso y la compañía ferroviaria creaba una sociedad con el ganador a la que transfería el suelo, y en la que participaba al 40%. Adif aún mantiene 15 de estos acuerdos que no han finalizado.

Para poner orden en el patrimonio del Estado y conocer de primera mano la disponibilidad de suelos de titularidad pública que podrían emplearse para construir VPO, el Ministerio de Vivienda ha creado una subcomisión interministerial que lleva varios meses trabajando en este tema. Además, la Federación Española de Municipios y Provincias se ha comprometido a realizar un mapa de las zonas más atractivas y necesarias para construir en toda la geografía española.