Comprando 'ladrillos' en la Gran Manzana

MADRID.-  Con un dólar devaluado, coger un avión rumbo a la 'ciudad de los rascacielos' para hacer unas compras se ha convertido en algo habitual para los europeos. Pero son muchos los que han dejado de lado los diseños de firma, el último modelo de cámara digital, o el iPhone... Buscan una rentabilidad que no encuentran en la Bolsa ni en el mercado inmobiliario nacional, y optan por seguir los consejos de la firma Inversatil Internacional, que asegura que éste es un buen momento para adquirir un piso, un apartamento, un loft..., lo que sea, en Nueva York. En su opinión, los precios y un dólar bajo ayudarán a que no te arrepientas de la inversión, eso sí, siempre que lo alquiles.

Aturkus (flickr)

En el último año, el precio del metro cuadrado residencial ha crecido entre un 8% y un 12% en la Gran Manzana, ajeno a la crisis provocada por las hipotecas 'basura' (subprime), que asola al resto del país. La zona de Manhattan, principalmente, es una burbuja aislada del exterior.

"En Manhattan, los precios llevan diez años seguidos subiendo al mismo ritmo, ni siquiera se vieron afectado por los atentados del 11-S", comenta Santiago López, director general de Inversátil. En su opinión, comprar un apartamento en esta zona es "como invertir en Repsol o Telefónica, dos valores seguros, que mantienen una revalorización constante". Con una ventaja añadida: el cambio euro-dólar, que ahora mismo elimina la volatilidad y puede suponer revalorizaciones del mercado residencial de hasta el 30% en año y medio, según López.

Pero, ¿cómo adquirir un piso en Nueva York?

Antes de embarcarse en esta aventura es necesario tener claro que los neoyorkinos distinguen dos tipos de vivienda: los condominios y las cooperativas (co-op). Los primeros, se asemejan a los pisos de cualquier ciudad española: se paga una cuota mensual a la comunidad de vecinos (condominium's board of managers) para mantener las zonas comunes, y el propietario es libre de alquilarlo o venderlo a quien quiera y cuando lo desee.

En el caso de las cooperativas, el dueño del edificio es una empresa que divide la propiedad en acciones, que adquieren los distintos compradores, lo que les da derecho al uso de un apartamento concreto, pero para venderlo o arrendarlo es necesario que el futuro usuario pase un 'casting', cuyo jurado será la comunidad de vecinos (co-operative board).

Por todo ello, los expertos aconsejan el condominio, pese a que éste puede resultar hasta un 20% más caro que un co-op de las mismas características y en la misma zona.

Créditos y gastos

Una vez tomada la decisión de compra, puedes solicitar una hipoteca en España o en Estados Unidos. Empresas como Inversatil Internacional pueden ayudarte en las negociaciones al otro lado del Atlántico, pero si lo tuyo son las finanzas con sabor 'cañí', puedes pedir un crédito hipotecario en un banco español.

Debes saber que los tipos de interés aplicados en España son inferiores a los norteamericanos (actualmente un 5,5%, de media, frente al 6,5% de EEUU), y que si solicitas la hipoteca en nuestro país, deberas ofrecer como garantía hipotecaria un inmueble ubicado aquí, no en Nueva York.

Además, Estados Unidos tiene una particularidad, y es que los intereses por compra de vivienda sólo son deducibles por un préstamo de máximo un millón de dólares, incluso tratándose de vivienda principal", como explica Michel Collet, socio del área fiscal e internacional de CMS Bureau Francis Lefebvre. Hay que tener en cuenta, también, que si vendes el apartamento antes de un año, la plusvalía obtenida tributa por encima del 15% que se paga a partir de dos años, según Collet.

Y otra cosa más, el mercado inmobiliario neoyorkino ofrece la posibilidad de adquirir una vivienda como individuo (persona física, según la 'jerga' legal), o como sociedad de responsabilidad limitada (LLC por sus siglas en inglés). Desde Inversatil recomiendan la segunda fórmula, porque ofrece más ventajas fiscales. A saber: el derecho de sucesiones (estate tax), que supone un 30% del precio, no se paga como sociedad y sí como individuo, por ejemplo.

Un gasto más es el impuesto equivalente al IBI (Impuesto de Bienes Imuebles) español, que en la Gran Manzana recibe el nombre de 'property tax'. Se calcula anualmente, pero se paga mes a mes, y supone un 1-1,5% del precio total, aunque hay barrios exentos de pagarlo. Puedes informarte en el Ayuntamiento de Nueva York.